现实世界资产的代币化已不再只是会议上的讨论话题，而正逐渐成为金融基础设施的一部分。国债、基金、房地产和公司股份如今都可以在链上发行和结算。下文将介绍：2026 年市场的实际发展状况、代币化能为发行人和投资者带来什么，以及为何结合电子居民计划与 MiCA 框架下欧盟规则的爱沙尼亚 OÜ，是代币化项目最实用的公司载体之一。
代币化意味着什么，以及为何突然无处不在
代币化将现实世界资产（RWAs）的权利以数字代币形式转移到区块链上。一枚代币可以代表公司的股权、建筑物的若干平方米面积、债券、基金份额、商品合约或未来收益请求权。其核心很简单：原本以登记记录或纸质合同形式存在的资产，转化为可编程的数字单元，可以实时拆分、转让和核对。
几年前，这还只是试点项目的领域。到 2026 年，它已经成为金融市场中一个实际运作的板块。分析平台估计，全球代币化现实世界资产的价值已达数百亿美元，而且增长并未放缓：仅在 2026 年第一季度，链上 RWA 价值就增长了约三分之一。
截至 2026 年，哪些项目已真正落地
过去两年最具标志性的变化是机构参与。全球最大的资产管理公司推出了由美国国债支持的代币化货币市场基金；贝莱德的旗舰 BUIDL 基金规模突破 25 亿美元。代币化国债成为首个真正走向成熟的资产类别——价值达数十亿美元、产品多达数十种，相关代币可在公共网络上自由流通。
2026 年，Nasdaq、NYSE 和 DTCC——全球资本市场的支柱性机构——宣布计划将代币化证券纳入受监管的市场基础设施。房地产领域也在同步推进：迪拜土地局启动了房地产代币化计划的第二阶段，为建筑物代币化权益的转售开放二级市场。马来西亚、韩国等地的监管机构也在推行各自的代币化存款和数字资产计划。
私募市场同样在增长，包括代币化私人信贷、商品合约和基金权益。链上数据显示，2025 年和 2026 年新创建的钱包中，有相当一部分专门用于持有代币化资产——对于这类用户而言，RWAs 正是他们开始使用区块链的主要原因。
代币化究竟能带来什么
碎片化所有权。高价值资产可以拆分为任意数量的单位。投资者可以用相对较少的资金投资商业地产、贷款组合或成长型企业——而过去，获得这类投资敞口需要大量资本。
为原本缺乏流动性的资产提供流动性。私人公司或建筑物的权益是典型的非流动性资产：出售往往需要数月时间。原则上，在二级交易场所交易的代币可以在几分钟内完成转手。
进入全球资本市场。发行人可以接触世界各地的投资者。结算全程数字化、全天候进行，并可即时到账。
降低成本和人工工作量。智能合约可以自动处理股息和票息支付、持有人名册、转让限制及合规审查。中介机构减少，意味着交易成本更低。
透明度。所有权及交易历史记录在分布式账本中，这有助于简化审计并增强投资者信心。
这里也需要正视现实：这个市场仍然年轻。大量代币化资产处于闲置状态，二级市场流动性集中在少数产品中，而且许多司法管辖区对零售投资者的参与设有限制。正因如此，选择适当的司法管辖区和法律结构已占据整个项目工作量的一半。
为何选择爱沙尼亚：以 OÜ 作为公司载体
爱沙尼亚是世界上数字化程度最高的国家之一，其公司法与区块链项目的运作方式有着不同寻常的良好契合度。
真正实现全数字化的公司管理。爱沙尼亚私人有限责任公司（osaühing，简称 OÜ）可通过电子居民计划完全在线设立和运营。该计划为世界各地的创始人提供由政府签发的数字签名以及使用爱沙尼亚电子服务的权限。公司注册、申报和股东决议均可通过电子方式完成。
灵活的股份转让。过去，转让爱沙尼亚 OÜ 的股份必须经过公证，这使代币化股份无法真正实现流通。2020 年的一项改革允许满足特定条件的公司免除股份交易的强制公证形式——主要条件包括至少 EUR 10,000 的股本已全部缴足，并在公司章程中加入相应条款。这为将 OÜ 股份与代币实际挂钩的结构打开了大门，首批爱沙尼亚平台也已为当地公司开展证券型代币发行试点。
可据以制定计划的欧盟监管框架。爱沙尼亚是欧盟成员国，因此自 2024 年底起全面适用的《加密资产市场监管条例》（MiCA）可直接实施。由爱沙尼亚监管机构颁发的 CASP 许可证可通行于整个欧盟。符合证券定义的代币则适用传统资本市场规则：公开发行可能需要向爱沙尼亚金融监督管理局（EFSA）登记招股说明书，规模较小的融资则可能适用豁免。
为再投资而设计的税收模式。爱沙尼亚的企业所得税制度——未分配利润税率为 0%——允许公司将收益用于再投资，而无需立即缴税，这对仍处于增长阶段的项目尤为重要。
声誉与基础设施。按人均初创企业数量计算，爱沙尼亚位居欧洲前列，而 2022–2024 年间收紧的监管政策也整顿了当地加密货币行业。留存下来的企业都具备实际业务基础、资本实力和合规能力——因此，与过去相比，银行和投资者如今会更加认真地看待爱沙尼亚公司结构。
实际操作中的典型模式
通过爱沙尼亚公司开展代币化的典型结构大致如下：
- 建立公司结构。直接或通过电子居民计划注册一家爱沙尼亚 OÜ，由其担任发行人或作为持有相关资产的控股公司，例如持有某处房产或运营企业本身。
- 确定代币的法律属性。代币可以代表股权、债权、收益权或基金份额。其法律定性将决定适用的制度：加密资产适用 MiCA，证券型代币适用证券法。
- 发行代币。代币在链上发行，智能合约中编入持有人权利、转让限制和支付机制。持有人名册须与公司的正式记录保持同步。
- 募集资金并开放二级市场。发行活动按照相关发行要求进行——提交招股说明书或适用招股说明书豁免，并履行 KYC 和 AML 程序——之后代币便可在持牌交易场所进行交易。
有一点比其他所有事项都更值得注意：每个项目都需要单独进行法律分析。实用型代币、MiCA 框架下的加密资产与传统证券之间的界限，取决于代币所附权利的实质，而不是代币的名称；爱沙尼亚监管机构也会依据事实作出判断。
值得提前规划的挑战
代币化并不会使金融市场的基本规则失效。发行人仍须协调链上登记记录与商业登记册，建立有效的 AML 和 KYC 程序，解决银行服务问题（获得银行服务对加密项目而言仍是真正的瓶颈），并诚实评估代币能否获得实际的二级市场流动性。监管规则仍在持续变化，因此覆盖整个生命周期的专业支持——从结构设计到注册后合规——已从锦上添花转变为必不可少。
总结
到 2026 年，代币化已不再只是一种预测，而是正在形成的新型基础设施，全球最大的交易所、存管机构和资产管理公司均已参与其中。对于希望将企业、房地产或投资产品代币化的创始人而言，爱沙尼亚提供了一种难得的组合：全数字化公司治理、切实可行的股份流通机制、MiCA 的直接适用及覆盖整个欧盟的牌照通行机制，以及鼓励再投资的税收制度。从这个角度看，爱沙尼亚 OÜ 并非另类选择，而是连接传统公司法与数字资产世界的务实桥梁。
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本指南由 Eesti Firma 团队编写，参与者包括联合创始人兼 CEO 阿尔伯特·斯特里科夫，仅供参考，不构成法律、税务或投资建议。尽管我们已尽一切努力确保内容在发布时准确无误，但法律和监管要求可能发生变化。如需个性化法律协助，请直接联系 Eesti Firma。
