Tokenizacija imovine iz stvarnog sveta prestala je da bude tema konferencija i počela da postaje deo finansijske infrastrukture. Državne obveznice, fondovi, nekretnine i udeli u kompanijama sada se izdaju i poravnavaju na blokčejnu. U nastavku: gde se tržište zaista nalazi u 2026. godini, šta tokenizacija donosi izdavaocu i investitoru i zašto je estonski OÜ — u kombinaciji sa e-Residency programom i pravilima EU u okviru MiCA — jedan od najpraktičnijih korporativnih okvira za projekat tokenizacije.
Šta tokenizacija znači i zašto je odjednom svuda prisutna
Tokenizacija prenosi prava na imovini iz stvarnog sveta (RWA) na blokčejn u obliku digitalnih tokena. Token može predstavljati vlasnički udeo u kompaniji, kvadratne metre zgrade, obveznicu, jedinicu fonda, robni ugovor ili potraživanje budućih prihoda. Suština je jednostavna: imovina koja je ranije postojala kao unos u registru ili papirni ugovor postaje programabilna digitalna jedinica koja se može deliti, prenositi i usklađivati u realnom vremenu.
Pre nekoliko godina ovo je bilo područje pilot-projekata. U 2026. godini to je funkcionalan segment finansijskog tržišta. Analitičke platforme procenjuju globalnu vrednost tokenizovane imovine iz stvarnog sveta na desetine milijardi dolara, a rast nije usporio: vrednost RWA na blokčejnu porasla je za približno trećinu samo u prvom kvartalu 2026. godine.
Šta je zaista uvedeno do 2026. godine
Ključna promena u protekle dve godine jeste učešće institucija. Najveći svetski upravljači imovinom pokrenuli su tokenizovane fondove tržišta novca pokrivene američkim državnim obveznicama; vodeći BlackRockov fond BUIDL premašio je vrednost od USD 2,5 milijardi. Tokenizovane državne obveznice postale su prva klasa imovine koja je dostigla stvarnu zrelost — milijarde u vrednosti, desetine proizvoda i tokeni koji slobodno cirkulišu na javnim mrežama.
U 2026. godini Nasdaq, NYSE i DTCC — noseći stubovi globalnih tržišta kapitala — najavili su planove za uvođenje tokenizovanih hartija od vrednosti u regulisanu tržišnu infrastrukturu. Nekretnine se kreću u istom pravcu: zemljišno odeljenje Dubaija pokrenulo je drugu fazu svog programa tokenizacije nekretnina, otvarajući sekundarno tržište za preprodaju tokenizovanih udela u zgradama. Regulatori u Maleziji, Južnoj Koreji i drugim zemljama sprovode sopstvene programe tokenizovanih depozita i digitalne imovine.
Rastu i privatna tržišta: tokenizovani privatni krediti, robni ugovori i udeli u fondovima. Podaci sa blokčejna pokazuju da je značajan deo novih novčanika otvorenih 2025. i 2026. godine kreiran upravo radi držanja tokenizovane imovine — za tu publiku RWA je glavni razlog da uopšte koristi blokčejn.
Šta vam tokenizacija zaista donosi
Delimično vlasništvo. Skupa imovina može se podeliti na proizvoljan broj jedinica. Investitor može uložiti skroman iznos u poslovnu nekretninu, kreditni portfolio ili rastuće preduzeće — izloženost koja je ranije zahtevala ozbiljan kapital.
Likvidnost za imovinu koja je nikada nije imala. Udeo u privatnoj kompaniji ili zgradi tipičan je primer nelikvidne imovine: njegova prodaja traje mesecima. Token kojim se trguje na sekundarnoj platformi može, u načelu, promeniti vlasnika za nekoliko minuta.
Globalni pristup kapitalu. Izdavalac može dopreti do investitora bilo gde u svetu. Poravnanje je digitalno, dostupno neprekidno i uz trenutno knjiženje.
Niži troškovi i manje ručnog rada. Pametni ugovori automatizuju isplatu dividendi i kupona, registre vlasnika, ograničenja prenosa i provere usklađenosti. Manje posrednika znači jeftinije transakcije.
Transparentnost. Podaci o vlasništvu i istoriji transakcija nalaze se u distribuiranoj glavnoj knjizi, što pojednostavljuje reviziju i jača poverenje investitora.
Ovde je potrebna i realna procena: tržište je mlado. Veliki deo tokenizovane imovine miruje, sekundarna likvidnost koncentrisana je u nekolicini proizvoda, a pristup malih investitora ograničen je u mnogim jurisdikcijama. Upravo zato izbor odgovarajuće jurisdikcije i pravne strukture predstavlja polovinu posla.
Zašto Estonija: OÜ kao korporativni okvir
Estonija je jedna od najdigitalizovanijih zemalja na svetu, a njeno kompanijsko pravo izuzetno dobro odgovara načinu na koji blokčejn projekti posluju.
Upravljanje kompanijom koje je zaista potpuno digitalno. Estonsko društvo sa ograničenom odgovornošću (osaühing, odnosno OÜ) može se osnovati i voditi u potpunosti onlajn putem e-Residency programa, koji osnivaocima bilo gde u svetu pruža digitalni potpis koji izdaje država i pristup estonskim e-uslugama. Osnivanje, izveštavanje i odluke članova društva u potpunosti su elektronski.
Fleksibilan prenos udela. Prenos udela u estonskom OÜ ranije je zahtevao overu kod notara, zbog čega je stvarno prometovanje tokenizovanim udelima bilo nepraktično. Reforma iz 2020. godine omogućava kompanijama koje ispunjavaju određene uslove — naročito da imaju u celosti uplaćen osnovni kapital od najmanje EUR 10.000 i odgovarajuću odredbu u osnivačkom aktu — da ukinu obaveznu notarsku formu za transakcije udelima. Time su otvorena vrata strukturama u kojima su udeli u OÜ efektivno povezani sa tokenima, a prve estonske platforme već su sprovele pilot-izdanja sigurnosnih tokena za lokalne kompanije.
Regulativa EU oko koje možete planirati. Estonija je država članica EU, pa se Uredba o tržištima kriptoimovine (MiCA), koja se u potpunosti primenjuje od kraja 2024. godine, primenjuje neposredno. CASP licenca koju izda estonski regulator važi na osnovu pasošizacije širom Evropske unije. Na tokene koji se smatraju hartijama od vrednosti umesto toga primenjuju se klasična pravila tržišta kapitala: za javnu ponudu može biti potreban prospekt registrovan kod Estonske uprave za finansijski nadzor (EFSA), uz dostupna izuzeća za prikupljanje manjih iznosa.
Poreski model osmišljen za reinvestiranje. Estonski sistem poreza na dobit pravnih lica — 0% na neraspoređenu dobit — omogućava kompaniji da reinvestira zaradu bez neposredne poreske obaveze, što je naročito važno za projekte koji su još u fazi rasta.
Ugled i infrastruktura. Estonija je među evropskim liderima po broju startapa po stanovniku, a pooštravanje propisa od 2022. do 2024. godine pročistilo je lokalni kripto-sektor. Preostale su kompanije sa stvarnim poslovanjem, kapitalom i usklađenošću — zbog čega banke i investitori danas estonske strukture shvataju ozbiljnije nego ranije.
Kako to izgleda u praksi
Tipična struktura tokenizacije putem estonske kompanije približno izgleda ovako:
- Uspostavite korporativnu strukturu. Osniva se estonski OÜ, neposredno ili putem e-Residency programa, koji nastupa kao izdavalac ili holding kompanija za imovinu — na primer, kao vlasnik nekretnine ili samog operativnog poslovanja.
- Odredite šta token predstavlja u pravnom smislu. Vlasnički udeo, dužničko potraživanje, pravo na prihod ili jedinicu fonda. Ta kvalifikacija određuje primenjivi režim: MiCA za kriptoimovinu, a propisi o hartijama od vrednosti za sigurnosne tokene.
- Izdajte tokene. Tokeni se izdaju na blokčejnu, dok pametni ugovor definiše prava vlasnika, ograničenja prenosa i mehanizme plaćanja. Registar vlasnika usklađuje se sa korporativnom evidencijom kompanije.
- Prikupite kapital i otvorite sekundarno tržište. Ponuda se sprovodi u skladu sa zahtevima za ponudu — uz prospekt ili izuzeće od njega, kao i KYC i AML procedure — nakon čega se tokenima može trgovati na licenciranim platformama.
Jedno upozorenje važnije je od svih ostalih: svaki projekat zahteva sopstvenu pravnu analizu. Granica između uslužnog tokena, kriptoimovine u okviru MiCA i klasične hartije od vrednosti određuje se prema suštini pripadajućih prava, a ne prema nazivu tokena, dok estonski regulator razmatra činjenično stanje.
Izazovi koje treba uzeti u obzir pri planiranju
Tokenizacija ne ukida osnovna pravila finansijskih tržišta. Izdavalac i dalje mora da uskladi registar na blokčejnu sa privrednim registrom, uspostavi funkcionalne AML i KYC procedure, reši pitanje bankarskih usluga (pristup bankarskim uslugama i dalje predstavlja stvarno usko grlo za kripto-projekte) i bude iskren u vezi sa tim da li će token imati stvarnu sekundarnu likvidnost. Regulativa se neprestano menja, zbog čega je stručna podrška tokom čitavog životnog ciklusa — od strukturiranja do usklađenosti nakon registracije — od poželjne postala neophodna.
Zaključak
U 2026. godini tokenizacija više nije samo predviđanje. Ona je nova infrastruktura kojoj su se već priključile najveće berze, depozitarne institucije i upravljači imovinom. Osnivaocima koji žele da tokenizuju poslovanje, nekretninu ili investicioni proizvod Estonija nudi retku kombinaciju: potpuno digitalno korporativno upravljanje, funkcionalan mehanizam za promet udela, neposrednu primenu MiCA uz pasoš koji važi širom EU i poreski sistem koji podstiče reinvestiranje. U takvom okruženju estonski OÜ nije egzotičan izbor — već pragmatičan most između tradicionalnog kompanijskog prava i sveta digitalne imovine.
Planirate projekat tokenizacije? Tim Eesti Firma može vam pomoći da izaberete strukturu, procenite regulatorne zahteve i osnujete kompaniju u Estoniji — obratite nam se radi konsultacija.
Ovaj vodič pripremio je tim Eesti Firma, uključujući suosnivača i CEO Alberta Strikova, isključivo u informativne svrhe. On ne predstavlja pravni, poreski niti investicioni savet. Iako je učinjen svaki napor da se osigura tačnost u trenutku objavljivanja, zakoni i regulatorni zahtevi mogu se menjati. Za individualnu pravnu pomoć obratite se direktno kompaniji Eesti Firma.
