Tokenizacija stvarne imovine prestala je biti tema konferencija i počela postajati dijelom financijske infrastrukture. Državne obveznice, fondovi, nekretnine i udjeli u tvrtkama sada se izdaju i namiruju na blockchainu. U nastavku donosimo pregled stvarnog stanja tržišta u 2026., koristi koje tokenizacija donosi izdavateljima i ulagateljima te razloga zbog kojih je estonski OÜ — u kombinaciji s programom e-Residency i pravilima EU-a u okviru uredbe MiCA — jedna od najpraktičnijih korporativnih struktura za projekt tokenizacije.
Što znači tokenizacija i zašto je odjednom posvuda
Tokenizacijom se prava na stvarnu imovinu (RWA) prenose na blockchain u obliku digitalnih tokena. Token može predstavljati vlasnički udio u tvrtki, četvorne metre zgrade, obveznicu, udjel u fondu, robni ugovor ili potraživanje budućih prihoda. Ideja je jednostavna: imovina koja je prije postojala kao zapis u registru ili papirnati ugovor postaje programabilna digitalna jedinica koja se može dijeliti, prenositi i usklađivati u stvarnom vremenu.
Prije nekoliko godina to je bilo područje pilot-projekata. U 2026. riječ je o funkcionalnom segmentu financijskog tržišta. Prema analitičkim platformama, globalna vrijednost tokenizirane stvarne imovine doseže desetke milijardi dolara, a rast nije usporio: vrijednost RWA imovine na blockchainu porasla je za otprilike trećinu samo u prvom tromjesečju 2026.
Što je doista uvedeno do 2026.
Ključna promjena u protekle dvije godine jest sudjelovanje institucija. Najveći svjetski upravitelji imovinom pokrenuli su tokenizirane fondove tržišta novca osigurane američkim državnim obveznicama; vodeći BlackRockov fond BUIDL premašio je vrijednost od USD 2.5 milijardi. Tokenizirane državne obveznice postale su prva klasa imovine koja je dosegla stvarnu zrelost — milijarde vrijednosti, deseci proizvoda i tokeni koji slobodno cirkuliraju javnim mrežama.
U 2026. Nasdaq, NYSE i DTCC — ključni stupovi globalnih tržišta kapitala — najavili su planove za uvođenje tokeniziranih vrijednosnih papira u reguliranu tržišnu infrastrukturu. Tržište nekretnina razvija se usporedno: zemljišni odjel Dubaija pokrenuo je drugu fazu svojeg programa tokenizacije nekretnina, čime je otvoreno sekundarno tržište za preprodaju tokeniziranih udjela u zgradama. Regulatorna tijela u Maleziji, Južnoj Koreji i drugdje provode vlastite programe tokeniziranih depozita i digitalne imovine.
Rastu i privatna tržišta: tokenizirani privatni krediti, robni ugovori i udjeli u fondovima. Podaci s blockchaina pokazuju da je znatan dio novih novčanika otvorenih u 2025. i 2026. namijenjen upravo držanju tokenizirane imovine — toj su publici RWA imovina razlog da uopće počne koristiti blockchain.
Što vam tokenizacija zapravo donosi
Djelomično vlasništvo. Skupa imovina može se podijeliti na proizvoljan broj jedinica. Ulagatelj može uložiti skroman iznos u poslovnu nekretninu, kreditni portfelj ili rastuću tvrtku — u vrste imovine za koje je nekoć bio potreban znatan kapital.
Likvidnost za imovinu koja je nikada nije imala. Udjel u privatnoj tvrtki ili zgradi tipičan je primjer nelikvidne imovine: prodaja traje mjesecima. Token kojim se trguje na sekundarnoj platformi načelno može promijeniti vlasnika za nekoliko minuta.
Globalni pristup kapitalu. Izdavatelj može doprijeti do ulagatelja bilo gdje u svijetu. Namira je digitalna, odvija se neprekidno i sredstva se odmah knjiže.
Niži troškovi i manje ručnog rada. Pametni ugovori automatiziraju isplatu dividendi i kupona, vođenje registara imatelja, ograničenja prijenosa i provjere usklađenosti. Manje posrednika znači jeftinije transakcije.
Transparentnost. Podaci o vlasništvu i povijesti transakcija nalaze se u distribuiranoj knjizi zapisa, što pojednostavnjuje reviziju i jača povjerenje ulagatelja.
Ovdje valja uzeti u obzir stvarno stanje: tržište je mlado. Velik dio tokenizirane imovine miruje, likvidnost na sekundarnom tržištu koncentrirana je na nekolicinu proizvoda, a pristup malih ulagatelja ograničen je u mnogim jurisdikcijama. Upravo je zato odabir odgovarajuće jurisdikcije i pravne strukture pola posla.
Zašto Estonija: OÜ kao korporativna struktura
Estonija je jedna od najdigitaliziranijih zemalja na svijetu, a njezino pravo trgovačkih društava iznimno dobro odgovara načinu poslovanja blockchain projekata.
Upravljanje tvrtkom koje je doista potpuno digitalno. Estonsko privatno društvo s ograničenom odgovornošću (osaühing ili OÜ) može se osnovati i voditi u cijelosti putem interneta kroz program e-Residency, koji osnivačima bilo gdje u svijetu omogućuje korištenje digitalnog potpisa koji izdaje država i pristup estonskim e-uslugama. Osnivanje, izvještavanje i odluke članova društva provode se elektronički.
Fleksibilan prijenos udjela. Prijenos udjela u estonskom OÜ-u povijesno je zahtijevao javnobilježničku ovjeru, zbog čega je stvarno trgovanje tokeniziranim udjelima bilo nepraktično. Reforma iz 2020. omogućuje tvrtkama koje ispunjavaju određene uvjete — osobito u cijelosti uplaćeni temeljni kapital od najmanje EUR 10,000 i odgovarajuću odredbu u osnivačkom aktu — da se odreknu obveznog javnobilježničkog oblika za transakcije udjelima. Time su otvorena vrata strukturama u kojima su udjeli u OÜ-u učinkovito povezani s tokenima, a prve estonske platforme već su provele pilot-izdanja sigurnosnih tokena za lokalne tvrtke.
Regulativa EU-a oko koje možete planirati. Estonija je država članica EU-a, pa se Uredba o tržištima kriptoimovine (MiCA), koja se u cijelosti primjenjuje od kraja 2024., primjenjuje izravno. Licenca CASP koju izda estonsko regulatorno tijelo može se koristiti u cijeloj Europskoj uniji. Na tokene koji se smatraju vrijednosnim papirima umjesto toga primjenjuju se klasična pravila tržišta kapitala: za javnu ponudu može biti potreban prospekt registriran pri Estonskom tijelu za financijski nadzor (EFSA), uz dostupna izuzeća za prikupljanje manjih iznosa.
Porezni model osmišljen za reinvestiranje. Estonski sustav poreza na dobit — 0% na neraspoređenu dobit — omogućuje tvrtki da reinvestira zaradu bez neposrednog poreznog opterećenja, što je osobito važno za projekte koji su još u fazi rasta.
Ugled i infrastruktura. Estonija je među europskim predvodnicima po broju startupa po stanovniku, a regulatorno pooštravanje od 2022. do 2024. pročistilo je lokalni kriptosektor. Ostale su tvrtke sa stvarnim poslovanjem, kapitalom i usklađenošću — zbog čega banke i ulagatelji estonske strukture danas shvaćaju ozbiljnije nego nekada.
Kako to izgleda u praksi
Tipična struktura tokenizacije putem estonske tvrtke otprilike izgleda ovako:
- Uspostavite korporativnu strukturu. Osniva se estonski OÜ, izravno ili putem programa e-Residency, koji djeluje kao izdavatelj ili holding društvo za imovinu — primjerice kao vlasnik nekretnine ili samog operativnog poslovanja.
- Odredite što je token u pravnom smislu. Vlasnički udio, dužničko potraživanje, pravo na prihod ili udjel u fondu. Ta klasifikacija određuje primjenjivi režim: MiCA za kriptoimovinu, a propisi o vrijednosnim papirima za sigurnosne tokene.
- Izdajte tokene. Tokeni se izdaju na blockchainu, a pametnim se ugovorom kodiraju prava imatelja, ograničenja prijenosa i mehanizmi plaćanja. Registar imatelja usklađuje se s korporativnom dokumentacijom tvrtke.
- Prikupite kapital i otvorite sekundarno tržište. Ponuda se provodi u skladu sa zahtjevima za ponude — uz prospekt ili izuzeće od njega te postupke KYC i AML — nakon čega se tokenima može trgovati na licenciranim platformama.
Jedna je napomena važnija od svih ostalih: svaki projekt zahtijeva vlastitu pravnu analizu. Granica između korisničkog tokena, kriptoimovine prema uredbi MiCA i klasičnog vrijednosnog papira određuje se prema stvarnom sadržaju pripadajućih prava, a ne prema nazivu tokena, pri čemu estonsko regulatorno tijelo razmatra činjenično stanje.
Izazovi koje vrijedi uzeti u obzir pri planiranju
Tokenizacija ne ukida osnovna pravila financijskih tržišta. Izdavatelj i dalje mora uskladiti registar na blockchainu s trgovačkim registrom, uspostaviti funkcionalne postupke AML i KYC, riješiti pristup bankarskim uslugama (koji je i dalje stvarno usko grlo za kriptoprojekte) te iskreno procijeniti hoće li token imati stvarnu likvidnost na sekundarnom tržištu. Regulativa se neprestano mijenja, zbog čega je stručna podrška tijekom cijelog životnog ciklusa — od strukturiranja do usklađenosti nakon registracije — od poželjne postala nužna.
Zaključak
U 2026. tokenizacija više nije predviđanje. Ona postaje infrastruktura kojoj su se već pridružile najveće burze, depozitoriji i upravitelji imovinom. Osnivačima koji žele tokenizirati tvrtku, nekretninu ili investicijski proizvod Estonija nudi rijetku kombinaciju: potpuno digitalno korporativno upravljanje, funkcionalan mehanizam za prijenos udjela, izravnu primjenu uredbe MiCA s putovnicom za cijeli EU i porezni sustav koji potiče reinvestiranje. U tom kontekstu estonski OÜ nije egzotičan izbor — on je pragmatičan most između tradicionalnog prava trgovačkih društava i svijeta digitalne imovine.
Planirate projekt tokenizacije? Tim Eesti Firme može vam pomoći odabrati strukturu, procijeniti regulatorne zahtjeve i osnovati tvrtku u Estoniji — obratite nam se radi savjetovanja.
Ovaj je vodič pripremio tim Eesti Firme, uključujući suosnivača i CEO-a Alberta Strikova, isključivo u informativne svrhe. Ne predstavlja pravni, porezni ni investicijski savjet. Iako je uložen svaki napor kako bi se osigurala točnost u trenutku objave, zakoni i regulatorni zahtjevi mogu se mijenjati. Za individualnu pravnu pomoć izravno se obratite Eesti Firmi.
